Co należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Przed zakupem działki należy sprawdzić:

1. Stan prawny

  • Ewidencja gruntów i budynków

Zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach dostępny w wydziale geodezji właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Informacje zawarte w ewidencji są jawne. Udziela się ich odpłatnie. Wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Należy w tym celu złożyć wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu

Co zawiera ewidencja gruntów i budynków:

1) Położenie i powierzchnię działki

2) Przebieg granic

3) Obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej

4) Rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych

5) Oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości;

6) Dane właściciela lub władającego nieruchomością

7) Położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne jeśli działka jest zabudowana

  • Księgi wieczyste

Rejestry sądowe związane z nieruchomościami a nie z osobami właścicieli prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi są jawne i można je bezpłatnie przeglądać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w obecności pracownika sądu. Musimy podać numer księgi aby ją otrzymać. Numer księgi wieczystej powinien nam podać właściciel działki lub możemy uzyskać go w wydziale geodezji właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się jej akta, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:

1) Oznaczenie nieruchomości:
położenie, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej, powierzchnia oraz wpisy praw związanych z jej własnością ustanowione na korzyść tej nieruchomości

2) Wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego:
dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności

3) Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek (służebność gruntowa lub osobista, użytkowanie), wpisy praw osobistych i roszczeń (prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, prawo dożywocia) oraz wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością

4) Wpisy dotyczące hipotek, czyli obciążeń nieruchomości, które zabezpieczają określone wierzytelności pieniężne- najczęściej kredyty hipoteczne. Znajdziemy tu informacje o kwocie hipoteki i walucie, w jakiej jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.

Przed podpisaniem aktu notarialnego zaleca się sprawdzenie ksiąg wieczystych czy aby nie zmienił się stan prawny nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży powinien sprawdzić jej treść i najlepiej aby to zrobił w dniu zawarcia umowy.

W akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej czyli daty zawarcia aktu notarialnego, nie uległ zmianie a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej.

Księgi wieczyste objęte są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli nawet okaże się, że kupiliśmy działkę od osoby nieuprawnionej, która nie była jej faktycznym właścicielem, ale w księdze figurowała jako właściciel, to i tak nieruchomość jest już naszą własności.

Przeglądając księgę, należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że zastana przez nas sytuacja może w najbliższym czasie ulec zmianie. Nieaktualne dane są w księdze zaznaczone kolorem czerwonym.

2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP

Nie dla każdego terenu obowiązuje ten dokument i to czy działka jest objęta planami, czy nie, można sprawdzić w gminnym wydziale architektury. Z planów dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy, czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej itp. a także jakie będziemy mieć sąsiedztwo czyli czy w pobliżu działki nie jest przypadkiem planowana inwestycja która mogłaby być w przyszłości dla nas uciążliwa. Wypis z MPZP uzyskać można nie będąc właścicielem działki ani nie trzeba deklarować jej zakup.

3. Decyzje o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZ)

W miejscy gdzie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego należy uzyskać Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Decyzje o Warunkach Zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki ani nie trzeba deklarować jej zakupu. Jest to czasochłonna procedura trwająca okres kilku miesięcy która wydłuża plany inwestycyjne. We wniosku należy sprecyzować nasze zamierzenie inwestycyjne czyli podać podstawowe informacje dotyczące planowanego budynku. Po otrzymaniu decyzji dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy, czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej czyli podobne informacje zawarte w MPZP

4. Uzbrojenie w media

Czy jest przyłącze wody, kanalizacji ściekowej, prądu i gazu. Aktualny wykaz dostępnych mediów sprawdzisz w urzędzie gminy. W przypadku ich braku w miejscowych zakładach zarządzających sieciami dowiesz się czy i kiedy będzie możliwe przyłączenie, jaki jest orientacyjny koszt wykonania przyłącza. Należy również sprawdzić odległości od istniejących sieci oraz zachowanie od nich minimalnej odległości. Wiązać się to może czasem z tym iż nie będzie możliwa budowa obiektu ze względu na np. przebieg rurociągu z gazem o dużej średnicy.

5. Charakterystyczne parametry działki:

  • Rodzaj gruntu
    Informacja zawarta w dokumentacji geotechnicznej opracowanej przez geologa którą warto sprawdzić gdyż są grunty nienośne, na których domu nie można postawić bez skomplikowanego i drogiego fundamentowania
  • Topografia działki
    Czy działka nie jest na terenie osuwiskowym, zalewowym lub zlokalizowana jest na zboczu
  • Wielkość i kształt działki
    Prostokątny kształt o wymiarze 500-1000 m2 jest optymalną wielkością działki dla budowy domu wolno stojącego jednorodzinnego
  • Strony świata
    Najlepszym ustawieniem jest działka na której zlokalizujemy dom z ogrodem od południa, wjazd i miejsce parkingowe od północy, sypialnia od wschodu, a salon od zachodu
  • Bezpośredni dojazd
    Czyją własnością jest droga, jaki jest jej stan techniczny oraz czy zimą jest odśnieżana
  • Granice działki
    Czy przebieg jest zgodny z faktycznym podziałem gruntów
  • Istniejące drzewa
    W przypadku drzew które potencjalnie kolidowały by z planowanym budynkiem należy przeprowadzić procedurę wycinki
  • Historia użytkowania działki

6. Otoczenie

  • Dojście do działki
    Czy istnieją w pobliży chodniki umożliwiające bezpieczne piesze dotarcie do działki lub w przypadku ich braku nie będziemy narażeni na niebezpieczny ruch drogowy
  • Bezpośrednie sąsiedztwo
    Funkcja sąsiednich obiektów i uciążliwość z nimi związana np. hałas lub zapach
  • Dalsze sąsiedztwo
    Szczególnym zagrożeniem jest wzmożony ruch i przykry zapach przynoszony przez wiatr
  • Komunikacja publiczna
    Rodzaj alternatywnego transportu
  • Sytuacja nocą
    Należy sprawdzić ewentualne źródła hałasu

Po zakupie działki, do momentu wpisu do księgi wieczystej, powinniśmy pozyskać:

  • Odpis aktu notarialnego, który jest podstawą uprawniającą nas do podejmowania decyzji związanych z inwestycjami na naszej działce czyli potwierdzeniem tzw. prawa do dysponowania nieruchomością
  • Kopie aktualnej mapy do celów opiniodawczych, która jest podstawą do sporządzenia przez geodetę mapy do celów projektowych