Co to jest Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ)

Aby móc otrzymać pozwolenie na budowę domu inwestor musi najpierw uzyskać Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (tak zwane WZ). Dokument ten jest konieczny jeżeli chcemy wybudować dom na działce, która znajduje się na terenie nieobjętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Przed wyborem gotowego projektu domu jednorodzinnego Pracowni Projektowej M200 radzimy uzyskać Decyzje o Warunkach Zabudowy do której musi być dostosowany projekt domu.

Decyzje o Warunkach Zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki ani nie trzeba deklarować jej zakupu. Jest to czasochłonna procedura trwająca okres kilku miesięcy która wydłuża plany inwestycyjne. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor składa w Wydziale Architektury Gminy lub Urzędu Miasta stosownie do lokalizacji inwestycji.

We wniosku należy sprecyzować:

  • Charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu
  • Parametry techniczne budynku
  • Zapotrzebowanie na wodę, energię, ewentualnie gaz, sposób odprowadzania ścieków (przedstawić
  • Dostęp do drogi publicznej

Do wniosku należy złożyć:

  • Kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji
  • Wypisy z ewidencji gruntów
  • Stosowne zapewnienia od gestorów sieci na dostawę niezbędnych mediów

Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego decyzja powinna być wydana w ciągu 2 miesięcy. Decyzja staje się ostateczna jeżeli w terminie 14 dni od otrzymania strony jej nie zaskarżą. Od decyzji można się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Po otrzymaniu decyzji dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć kąt dachu, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy, maksymalna powierzchnia zabudowy

Wydana decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa oraz wiążąca dla inwestora i architekta, który będzie przeprowadzał adaptację projektu. Decyzja może jednak wygasnąć w przypadku gdy inwestor nie uzyskał jeszcze ostatecznego pozwolenie na budowę a dla danego terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej wcześniej decyzji.

Przy ustalaniu warunków zabudowy, powołując się na § 61 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym mamy podstawy do kontynuowania istniejącej zabudowy, jej uzupełnienia lub przekształcenia ( zasady dobrego sąsiedztwa)
Jest to możliwe wyłącznie w przypadku spełnienia wszystkich warunków stawianych przez ustawę czyli:

  • Przynajmniej na jednej z sąsiednich działek – dostępnej z tej samej drogi publicznej – musi stać obiekt (w promieniu co najmniej 50 m od określonego terenu), który umożliwi ustalenie wymagań dotyczących zabudowy
  • Działka musi być uzbrojona lub mieć możliwość uzbrojenia
  • Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej
  • Działka nie wymaga wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej
  • Inwestycja musi powstawać w zgodzie z odrębnymi przepisami

Uzyskana Decyzja o Warunkach Zabudowy może być bardzo pomocna dla potencjalnego projektanta adaptującego projekt domu, który powinien doradzić przy wyborze właściwego gotowego projektu domu