Finansowanie budowy domu jednorodzinnego

Kosztorys

Właściwym sposobem przygotowania się do budowy domu jest zakup przez inwestora gotowego projektu domu wraz z kosztorysem budowy na podstawie którego będzie w stanie dokładnie zaplanować czas i koszty budowy domu. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której do końca inwestycji zostało jeszcze sporo prac, ale brakuje na nie środków finansowych. Może być on też bardzo przydatny a nawet wymagany w przypadku finansowaniu inwestycji z kredytu bankowego.

Kosztorys pomoże nam:

  • określić całkowity koszt inwestycji w rozbiciu na poszczególne etapy
  • ustalić kolejność wykonywania prac i kontrolować ich przebieg
  • wybrać właściwego wykonawcę i prowadzić rozliczenia z przeprowadzonych prac budowlanych

Kredyt bankowy

Jeżeli nie posiadamy środków własnych potrzebnych do sfinansowania inwestycji konieczne może okazać się zaciągnięcie kredytu. Budowa domu finansowana kredytem bankowym to najprostszy sposób na zrealizowanie swoich marzeń o posiadaniu własnego domu. Oprocentowanie kredytów na budowę domu, ubezpieczenia czy prowizje, nie różnią się w żadnym banku od kredytów na zakup nieruchomości. Obecnie na rynku wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych mają go w swojej ofercie i kwestią do rozważenia pozostaje tylko w którym banku otrzymamy najlepsze warunki. Bank oczywiście musi mieć pewność, że kredyt uda nam się spłacić, dlatego dokonuje weryfikacji zdolności kredytowej inwestora. Składają się na nią następujące czynniki:

  • posiadany majątek
  • wysokość osiąganych dochodów
  • prowadzona działalność gospodarcza
  • forma zatrudnienia
  • liczba osób w rodzinie

Na co powinniśmy zwrócić uwagę podczas wyboru kredytu:

  • Wymagany czas na realizacje inwestycji

Banki dają zazwyczaj maksymalnie 24 miesiące karencji i w tym czasie powinno się zakończyć budowę. W większości przypadków nie może to trwać dłużej niż 24 miesiące chociaż w kilku bankach dopuszczalny jest nawet 36-miesięczny okres budowy

  • Wybór waluty

Kredyt możemy zaciągnąć nie tyle w złotówkach ale w walucie obcej dlatego zaleca się przeanalizowanie wraz z wybranym bankiem, lub brokerem symulacji spłat w przypadku zagranicznego pieniądza. W trakcie trwanie umowy kredytowej istnieje możliwość zmiany waluty. Takie przewalutowanie wiąże się jednak w niektórych bankach z dodatkowymi kosztami. Kredyty w walutach obcych obarczone są ryzykiem kursowym. Znaczne osłabienie złotówki względem danej waluty może doprowadzić do wzrostu rat kredytu i łącznego zadłużenia przeliczonego na złotówki. Jeżeli decydujemy się na walutę obcą, to warto wybrać kredyt, przy którym kwota kredytu przeliczana jest na walutę przy uruchomieniach kolejnych transz, a nie z waluty na złotówki. Ryzyko kursowe i obniżenie kursu może mianowicie spowodować, że uruchomione transze mogą być w złotych dużo niższe niż faktycznie wymagana do budowania ilość gotówki

  • Koszty i oprocentowanie

Opłaty związane z kredytem:

– opłata za wycenę
– za rozpatrzenia wniosku
– oprocentowanie (jego wysokość, a także zasady ustalania i zmiany)
– prowizja tytułem udzielenia kredytu
– ewentualnie opłata prowizji związana z wcześniejszą spłatę kredytu

  • Wymagane dokumenty podczas składania wniosku kredytowego

Procedura uzyskania kredytu i lista wymaganych dokumentów jest podobna we wszystkich bankach. Zazwyczaj jest to komplet pozwoleń, projekt domu, kosztorys oraz harmonogram budowy. Musimy się liczyć z kosztami Za rozpatrzenie wniosku przez bank Jeśli decyzja jest pozytywna to za uruchomienie kredytu zapłacimy 1-3 % kwoty kredytu. Dodatkowe opłaty poniesiemy za ewentualne zmiany w umowie, zmiany sposobu określania stopy procentowej oraz za spłatę przed terminem

  • Sposób wypłacania pożyczonych pieniędzy

Kredyt wypłacany jest w transzach. Okres, w którym to następuje, a nasz dom powstaje, jest tzw. okresem karencji. W tym czasie płaci się zwykle tylko odsetki od kwoty, która została uruchomiona. Warunkiem wypłaty transz jest złożenie w sądzie wniosku o wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej działki. Na taki wpis czeka się ok. 2 -3 miesiące i w tym czasie należy płacić tzw. ubezpieczenie pomostowe (jest to ok. 1% kredytu w skali roku więcej, nieco poniżej 0,1% miesięcznie; może to być także podwyższone oprocentowanie kredytu o 0.5 lub 1 punktu procentowego). Przed uruchomieniem kolejnych transz bank będzie wymagał od nas udowodnienia postępu prac budowlanych. W tym celu należy przedstawić faktury potwierdzające zakup materiałów i usług oraz dziennika budowy. Bank może też chcieć przekonać się naocznie, poprzez swojego przedstawiciela wysłanego na naszą budowę. Trzeba liczyć się z opłatami dla banku za każdorazową inspekcję dlatego jeśli transze wypłacane będą często to łączna kwota może być wysoka. Jeżeli budowa realizowana jest wyłącznie ze środków bankowych uruchamia się kolejne transze, aż do ostatniej, kończącej inwestycję. Różnice występują, gdy część budowy chcemy zrealizować ze środków własnych, które już mamy, albo będziemy mieli np. po sprzedaży mieszkania. W takich przypadkach różnice mogą pojawić się w zakładanym przez bank harmonogramie uruchamiania kolejnych transz. Może wystąpić konieczność rozpoczęcia budowy za własne środki, a dokończenie jej pieniędzmi z kredytu lub opcja finansowania naprzemiennego, polegającego na realizacji budowy jednocześnie środkami z kredytu i własnymi
Po zakończeniu budowy kredyt bankowy zostaje przekształcony w kredyt hipoteczny, który spłaca się przez okres jaki został określony w pierwotnej umowie kredytowej. Konieczne może być wtedy określenie hipotecznej wartości domu przez uprawnionego rzeczoznawcę.
Po całkowitym spłaceniu zaciągniętego kredytu, bank wystawia dokument, który zezwala na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości.
Ostatnim etapem współpracy z bankiem jest wykreślenie hipoteki przez sąd

Doradca finansowy

Ubiegając się o pożyczkę warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który przedstawi ofertę kilku banków i doradzi wybór najodpowiedniejszej dla nas. Pomoże przejść przez drogę skompletowanie dokumentów oraz monitoring naszej sprawy. Usługa ta powinna być bezpłatna, jedynie wymagana jest niewielka kaucja, która jest zwracana po otrzymaniu kredytu