1. Przed zakupem działki:
Należy sprawdzić:
- Analizę stanu formalno-prawnego działki
- Czy działka ma uregulowaną sytuację prawną (informacje zawarte w księdze wieczystej)
- Czy przez teren działki nie przebiegają fragmenty sieci uzbrojenia technicznego terenu
- Czy teren jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego
- Czy działka posiada Decyzje o Warunkach Zabudowy
- Klasa działki
- Czy działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej itp.
2. Zakup działki:
Należy uzyskać:
- Odpis aktu notarialnego, który jest podstawą uprawniającą nas do podejmowania decyzji związanych z inwestycjami na naszej działce czyli potwierdzeniem tzw. prawa do dysponowania nieruchomością
- Kopie aktualnej mapy do celów opiniodawczych, która jest podstawą do sporządzenia przez geodetę mapy do celów projektowych
- Decyzje o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZ)
W miejscy gdzie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego należy uzyskać Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Decyzje o Warunkach Zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki ani nie trzeba deklarować jej zakupu. Jest to czasochłonna procedura trwająca okres kilku miesięcy która wydłuża plany inwestycyjne. We wniosku należy sprecyzować nasze zamierzenie inwestycyjne czyli podać podstawowe informacje dotyczące planowanego budynku. Po otrzymaniu decyzji dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy, czy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej czyli podobne informacje zawarte w MPZP
3. Zakup gotowego projektu architektoniczno- budowlanego domu
Spośród bogatej oferty projektów gotowych domów jednorodzinnych czasami trudno wybrać ten właściwy. Oferta pracowni projektowej M200 ma w swoim katalogu gotowe projekty domów jednorodzinnych o formie klasycznej i nowoczesnej które są dostosowane do potrzeb współczesnej rodziny. Do zakupionego projektu architektoniczno- budowlanego należy dodatkowo uzyskać:
- Warunki techniczne przyłączenia do sieci:
- Wodociągowej
- Kanalizacji sanitarnej
- Kanalizacji deszczowej
- Gazowej/ ciepłowniczej
- Energetycznej
- Telekomunikacyjnej
Z dniem 28.06.2015 nie trzeba już załączać do projektu budowlanego domu oświadczeń o dostawie mediów i warunkach przyłączenia. Podczas etapu oddawania budynku do użytkowania będzie weryfikowane czy budynek został podłączony do mediów dlatego uzyskanie warunków przyłączenia nie ominie inwestora
- Pozwolenie na wycinkę lub przesadzenie drzew i krzewów
Jeżeli na naszym terenie istnieje drzewostan kolidująca z planowaną inwestycją będziemy musieli uzyskać zgodę na wycinkę bądź przesadzenie drzew i krzewów. W tym celu będzie niezbędna inwentaryzacja zieleni, uzyskanie pozwolenia na wycinkę od miejscowego zarządcy zieleni oraz dokonanie opłaty z tym związanej - Decyzje lokalizacji zjazdu z drogi publicznej
Jeżeli na mapie do celów opiniodawczych nie ma zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi na teren naszej działki, należy zwrócić się z wnioskiem o zlokalizowanie takiego zjazdu do lokalnego zarządcy drogi oraz opracować projekt zjazdu na teren naszej działki.
Z dniem 28.06.2015 nie trzeba już załączać do projektu budowlanego domu oświadczeń o możliwości połączenia działki z drogą gminną lub powiatową. W przypadku działek położonych przy drodze krajowej lub wojewódzkiej trzeba będzie przedstawić stosowne oświadczenie zarządcy drogi. Podczas etapu oddawania budynku do użytkowania będzie weryfikowane czy budynek ma dostęp do drogi publicznej dlatego uzyskanie warunków zezwolenie na wykonanie zjazdu nie ominie inwestora - Zapewnienie odbioru odpadków komunalnych
Należy zwrócić się do odpowiedniej firmy zajmującej się wywozem śmieci. Uzyskany dokument nie jest konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę - Mapę do celów projektowych
Mapa do celów projektowych jest opracowaniem powstałym na bazie aktualnej mapy zasadniczej i jest niezbędna do opracowania projektu zagospodarowania terenu przez projektanta adaptującego projekt gotowy domu. Prawidłowo wykonania przez uprawnionego geodetę mapa do celów projektowych powinna być potwierdzona przez właściwy miejscowo ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej - Pozostałe formalności
W przypadku niektórych inwestycji do zgromadzenia kompletnej dokumentacji budowlanej mogą być wymagane dodatkowe opinie, uzgodnienia bądź opracowania typu:- Uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków
- Uzgodnienia z Ochroną Środowiska
- Uzgodnienia z Zarządem Zieleni
- Uzgodnienia z Zarządem Dróg
- Uzgodnienia z właścicielami sąsiednich nieruchomości itp.
4. Adaptacja gotowego projektu architektoniczno- budowlanego domu
- Wybór projektanta adaptującego
Głównym projektantem adaptującym powinien być architekt który posiada uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, do projektowania bez ograniczeń. Osoba ta sporządza projekt zagospodarowania terenu, dokonuje ewentualnych zmian w gotowym projekcie domu w części architektonicznej jak również adaptuje gotowy projekt budowlany w części architektonicznej. W nowym stanie prawnym jest wymagany nowy element projektu jakim jest informacja o obszarze oddziaływania obiektu, która może być sporządzona wyłącznie przez architekta. Warto zlecić głównemu projektantowi adaptującemu koordynację wielobranżowej adaptacji naszego projektu gdyż gotowy projekt musi zostać sprawdzony i zaadaptowany w części branżowej projektu, czyli:- Projekt konstrukcji zaadaptowany przez uprawnionego konstruktora
- Projekt instalacji sanitarnych zaadaptowany przez uprawnionego projektanta instalacji elektrycznych oraz opracowanie charakterystyki energetycznej domu jeżeli gotowy projekt jej nie posiada
- Projekt instalacji elektrycznych zaadaptowany przez uprawnionego projektanta instalacji elektrycznych
Główny projektant adaptującym może również być bardzo pomocny przy załatwianiu dokumentów formalno- prawnych oraz uzyskania pozytywnej opinii ZUDP. Dokonując adaptacji projektant adaptujący staje się jednocześnie głównym projektantem takiego domu
- Opinia Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (Uzgodnienie ZUDP)
Wiąże się to z opracowaniem dokumentacji projektowej przyłączy do sieci wodno- kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej wykonanych przez uprawnionych projektantów branży sanitarnej i elektrycznej, złożonej we właściwej jednostce Starostwa Powiatowego celu uzyskania pozytywnej opinii - Opinia geotechniczna określająca geotechniczne warunki posadowienia budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce.
Aby uniknąć problemów związanych z budową domu na nieznanym terenie warto zapoznać się z mapą geologiczną i zlecić wykonanie badania geotechnicznego danej działki. Pozwoli to wyeliminować, m. in. ryzyko zapadania się fundamentów.
Prawo nie nakłada na inwestora obowiązku wykonania badań geotechnicznych ale czasami projekt budowlany musi zawierać wyniki badań geologiczno- inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. O konieczności wykonania takich badań decyduje projektant budynku.
5. Uzyskanie pozwolenia na budowę
- Wniosek o pozwolenie na budowę
Po skompletowaniu dokumentacji możemy złożyć w Wydziale Architektury wniosek o Pozwolenie na Budowę wraz z:- Cztery egzemplarze projektu budowlanego (zaadaptowany gotowy projekt domu jednorodzinnego wraz z projektem zagospodarowania terenu) podpisane przez osoby sporządzające i adaptujące projekt oraz posiadającą stosowne uprawnienia budowlane
- Zaświadczenie projektanta projektantów o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- Pełnomocnictwo (jeżeli ustanowiono pełnomocnika)
Jeżeli nie zaistnieją dodatkowe okoliczności, urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku możliwych do uzupełnienia braków w dokumentacji przyśle wezwanie do uzupełnienia wniosku.