Aby przekształcić działkę rolną w budowlaną musi ona spełnić określone warunki, które są zapisane w przepisach ustawy o nieruchomościach. Należy to sprawdzić zawczasu gdyż trzeba liczyć się z tym, że odrolnienie nie zawsze jest możliwe i często bywa długotrwałe. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej musi zostać dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę czyli przed złożeniem wniosku o pozwolenia na budowę.
Zgodnie z ustawą Dz. U. z 2008 r. nr 237, poz. 1657 grunty rolne położone w granicach miast oraz ziemia klasy V-VI na obszarach miejskich są wyjęte spod ochrony. W związku z tym takie grunty najłatwiej przekształcić w budowlane.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Musimy wiedzieć iż nie każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną.
Niezbędne kroki:
- Jeżeli działka rolna położona jest poza miastem będziemy musieli przeprowadzić procedurę obejmującą zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze przez zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Nie dla każdego terenu obowiązuje ten dokument i to czy działka jest objęta planami, czy nie, można sprawdzić w gminnym wydziale architektury.
Wniosek w tej sprawie składamy w gminie licząc się z tym iż może być odrzucony. W przypadku użytków rolnych klas I-III jeżeli ich zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 0,5 ha na zmianę ich przeznaczenia w planie miejscowym musimy uzyskać pozwolenie od
Ministra Rolnictwa lub Marszałka Województwa za pośrednictwem Wójta Gminy. Wójt Gminy decyduje samodzielnie o zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze - W miejscu gdzie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego należy uzyskać Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu dla docelowego terenu. W drodze ustalenia tych warunków możemy zmienić przeznaczenie gruntów rolnych klas IV-VI. Aby uzyskać warunki zabudowy działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tak zwane dobre sąsiedztwo.
- Warunkiem koniecznym jest posiadanie przez działkę dostępu do drogi publicznej oraz doprowadzone do niej media.
- Działkę będzie można odrolnić jeśli nieopodal niej jest inna, na której znajduje się dom. Niestety nie ma sprecyzowanych przepisów co do tego, jak daleko od działki powinien stać sąsiedni dom, dlatego interpretacja tego warunku jest zależna od organu sprawdzającego.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej odbywa się drogą Decyzji wydawanej przez Starostę Powiatowego lub Prezydenta Miasta i dotyczy:
- Użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (w tym gruntów pod budynkami mieszkalnymi i innymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych). W decyzji dotyczącej tych gruntów określa się obowiązki związane z wyłączeniem (takie jak opłata i na przykład zdjęcie próchnicznej warstwy gleby). Należy liczyć się z faktem iż Starosta może odmówić wyłączenia.
- Użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Starosta nie może wydać decyzji odmownej, ale w wypadku gruntu klasy IV i IVa może nakazać zdjęcie próchnicznej warstwy gleby.
- Grunty klas IV-VI złożone z gleb pochodzenia mineralnego co do zasady przeznaczone są na cele nierolne tzn. nie są objęte ochroną i nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.