Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru projektu domu gotowego pracowni projektowej M200 jest dopasowanie go do powierzchni działki i jak najlepsze na niej usytuowanie.
Aby nasz dom był poprawnie usytuowany na terenie inwestycji musimy uwzględnić następujące aspekty oraz spełnić wymagania dotyczące:
1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZ)
2. Odległości budynku od granicy działki
3. Zacienianie i przysłanianie sąsiedniego budynku
4. Przepisy pożarowe
5. Odległości budynku od istniejących sieci
6. Usytuowanie budynku względem stron świata
Ad.1
Nie dla każdego terenu obowiązuje ten dokument i to czy działka jest objęta planami, czy nie, można sprawdzić w gminnym wydziale architektury. Z planów dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy itp. a także jakie będziemy mieć sąsiedztwo czyli czy w pobliżu działki nie jest przypadkiem planowana inwestycja która mogłaby być w przyszłości dla nas uciążliwa.
W miejscy gdzie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego należy uzyskać i dostosować się do wytycznych zawartych w Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Z Decyzji dowiemy się co można zbudować na danym terenie np. ile kondygnacji może mieć dom, jaki ma mieć dach, kolor elewacji, obowiązująca lub nieprzekraczalna linia zabudowy czyli podobne informacje zawarte w MPZP.
Ad.2
Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Zgodnie z § 12 ust. 5 rozporządzenia:
Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej
Ad.3
Zgodnie z § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:
1) między ramionami kąta 60o, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,
2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.
2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.
4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej
Ad.4
Należy zwrócić uwagę czy w sąsiedztwie naszej działki znajduje się np. budynek drewniany który w razie pożaru byłby zagrożeniem. Dlatego musimy dostosować się do przepisów związanych z bezpieczeństwem pożarowym.
Zgodnie z § 271 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nakazuje się zachować między ścianami budynków znajdujących się na sąsiednich działkach co najmniej odległość (dotyczy budynków mieszkalnych i gospodarczych):
8 m, gdy nie są to ściany oddzielenia przeciwpożarowego, ale na powierzchni większej niż 65% mają odpowiednią odporność ogniową (oznacza to, że obie ściany mogą mieć otwory okienne lub drzwiowe zajmujące 35% ściany, ale muszą być murowane)
6 m, gdy budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia. Nie mogą też mieć otworów (obie ściany muszą być murowane i bez okien, ale nie muszą być ścianami oddzielenia przeciwpożarowego)
12 m, jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków może rozprzestrzeniać ogień (przykładowo jeden z domów jest drewniany albo kryty strzechą, a drugi murowany z dachówką ceramiczną)
16 m, jeżeli ściany zewnętrzne lub przekrycia dachów obu budynków mogą rozprzestrzeniać ogień.
Zgodnie z § 271 ust. 10 możemy wybudować dom w mniejszym niż wskazany wyżej odstępie od budynku sąsiada, jeśli ściana zewnętrzna ku niemu zwrócona zostanie zaprojektowana i wykonana jako ściana oddzielenia przeciwpożarowego. Zawsze trzeba jednak zachować wymaganą odległość od granicy działki
Ad.5
Należy zwrócić uwagę na ewentualny przebieg przez naszą działkę istniejących sieci takich jak:
- gazowa
- wodociągowa
- kanalizacyjna
- energetyczna
- telekomunikacyjna
- i zachowanie minimalnych odległości pomiędzy nimi a budowanym domem. Informację na ten temat powinniśmy uzyskać od gestora sieci
Ad.6
Najkorzystniejszym rozwiązaniem usytuowania domu względem stron świata jest układ wjazdu/ wejścia od strony północnej i zlokalizowanie od tej strony pomieszczeń gospodarczych.
Najbardziej efektywne wykorzystanie naturalnej energii słonecznej uzyskamy sytuując salon i jadalnię od południa lub zachodu. Strefa dzienna i ogród będą po stronie południowej, nasłonecznionej i odizolowanej od ulicznego hałasu. Lokalizacja sypialni zalecana jest od strony wschodniej ze względu możliwość budzenie nas porannymi promieniami słonecznymi co wiąże się z miłym rozpoczęciem dnia.