Co należy sprawdzić przed kupnem mieszkania od dewelopera

1. Określenie zdolności kredytowej

Zanim na dobre zaczniemy przyglądać się rynkowej ofercie, warto oszacować swoje finansowe możliwości. Od tego, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycję, zależeć będzie zakres poszukiwań. Dlatego, jeśli zamierzamy skorzystać z kredytu, pierwsze kroki powinniśmy skierować nie na budowę, lecz do banku lub pośrednika. Określenie zdolności kredytowej da nam punkt odniesienia i pozwoli jasno zdefiniować priorytety.
Warto pamiętać, że wydatki nie kończą się w momencie otrzymania kluczy, a wykończenie zakupionego mieszkania może pochłonąć spore kwoty. Z tego powodu ostrożnie zarządzajmy posiadanymi rezerwami, a oszczędności rozdzielmy pomiędzy wkład własny do kredytu oraz fundusz na dalsze prace w mieszkaniu. Jeśli poważnie myślimy o zaciągnięciu zobowiązania, należy także uporządkować osobiste finanse. Im wcześniej pozbędziemy się niepotrzebnych kart kredytowych i limitów, tym większa szansa na otrzymanie wyższej kwoty z banku.

2. Na co zwracać uwagę przy wyborze mieszkania:

• Cena oraz co w niej jest zawarte
• Lokalizacja budynku w stosunku do części miasta i okolicy
• Lokalizacja i układ mieszkania
• Czas dojazdu
• Infrastruktura (drogi dojazdowe, chodniki, sklepy, usługi)
• Ewentualne źródła wpływające na dyskomfort mieszkania
• Forma własności
• Kto był inwestorem/ developerem inwestycji
• Czy inwestor ma prawo własności działki, na której znajduje się inwestycja
• Kto projektował budynek
• Jeżeli był gotowy projekt kto adoptował i uzyskał pozwolenie na budowę
• Wg jakiej normy podano w projekcie powierzchnię
• Kto budował
• Kiedy było przyznane pozwolenie na budowę
• Kiedy została rozpoczęta budowa
• Sposób finansowania inwestycji
• Data odbioru budynku
• Księga wieczysta do wglądu
• Rodzaj użytych materiałów:
• Ściany zewnętrzne+ ocieplenie (grubość)
• Ściany działowe pomiędzy mieszkaniami
• Ściany działowe wewnątrz mieszkania
• Stolarka okienna i drzwi- rodzaj materiału
• Parapety+balustrada na balkonie- materiał
• Grubość ocieplenia dachu
• Sposób ogrzewania+średni koszt rachunków na ogrzewanie
• Czy jest instalacja gazowa
• Jakie opłaty zawierać będzie czynsz i ile będzie wynosił
• Czy w cenie jest miejsce parkingowe
• Czy w cenie jest komórka lokatorska
• Ilość miejsc postojowych dostępnych na zewnątrz dla osób postronnych
• Powierzchnia terenu zielonego wybudowanej inwestycji
• Ilość kondygnacji budynku
• Sposób ogrodzenie inwestycji

3. Sprawdzenie dewelopera:

Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy mieszkań deweloperskich prospekt informacyjny inwestycji.
Ustawa deweloperska daje komfort psychiczny nabywcom poprzez większą kontrolę inwestycji przez banki prowadzące rachunki powiernicze. Przy rachunku zamkniętym nabywca nie ponosi żadnego ryzyka, ponieważ dopiero po wydaniu aktu notarialnego deweloper otrzyma swoje pieniądze. Przy rachunku otwartym ryzyko jest większe, ponieważ deweloper może po którymś etapie zbankrutować, jednak nabywcy są i tak dużo bardziej chronieni niż to było przed wejściem w życie ustawy.

Co zawiera prospekt informacyjny:

• Doświadczenie dewelopera- zrealizowane inwestycje
• Czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne
• Jaki jest status prawny działki – czy inwestor ma prawo własności działki, na której znajduje się inwestycja czy jest ona obciążona np. zabezpiecza kredyt bankowy
• Jak wygląda plan zagospodarowania terenu sąsiadujących działek
• Czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.
• Czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia
• Jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości
• Kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy)
• Terminy rozpoczęcia / zakończenia budowy, termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat czy warunków odstąpienia od umowy.

Prospekt informacyjny powinien nam dać pojęcie o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Warto podkreślić, że gdy pieniędzy nabywców strzeże rachunek powierniczy (a jest to obowiązek w przypadku inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie nowej ustawy), to nawet w razie bankructwa dewelopera odzyskamy swoje pieniądze. Deweloper powinien dać nam także dostęp do innych dokumentów, m.in. pozwolenia na budowę, projektu i księgi wieczystej nieruchomości. Osobna część prospektu, przygotowana na potrzeby konkretnej transakcji, będzie zawierać informacje o wybranym przez nas lokalu, standardzie jego wykończenia, zamontowanych instalacjach oraz dane dotyczące części wspólnej budynku. Tę część także należy dokładnie przestudiować, chociażby po to, aby oszacować nakłady związane z wykończeniem mieszkania.

Dodatkowo należy sprawdzić dane dewelopera dotyczące:

• Posiadanego majątku np. własną siedzibę, nieruchomości lub grunty pod inne inwestycje
• Czy ma zagwarantowane finansowanie budowy inwestycji (opieranie się wyłącznie na wpłatach od klientów może być ryzykowne i nie zakończy inwestycji)
• Czy posiada „Certyfikat Dewelopera”, przyznany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa (Otrzymują go wyłącznie zweryfikowani deweloperzy działający minimum 3 lata i mający kilka zrealizowanych przedsięwzięć)
• Czy jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich
• Jak jest postrzegany przez banki. Czy Twój bank udzieli kredytu na zakup mieszkania u wybranego dewelopera
• Czy pomaga w pozyskaniu kredytu na zakup mieszkania
• Kultury organizacji
• Zrealizowane inwestycje (w jaki sposób wywiązywał się ze swoich zobowiązań względem klientów, oraz czy dotrzymywał terminów realizacji). Wybierz się na teren już zrealizowanych inwestycji, gdzie zobaczysz, jak deweloper dba o zagospodarowanie terenu oraz jakość i standard mieszkań, klatek schodowych, garaży. Na starszych osiedlach zwróć uwagę na trwałość użytych materiałów. Podczas wizyty na osiedlu zbudowanym przez dewelopera warto porozmawiać z jego mieszkańcami np. czy były jakieś usterki, jak dużo, i czy usuwane były w rozsądnych terminach
• Czy stwarza możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich, czy koordynuje proces obsługi gwarancyjnej oraz czy organizuje zarządzanie osiedlem i pomaga w założeniu wspólnoty mieszkaniowej
• Czy terminowo wywiązuje się ze swoich zobowiązań

Ciekawym źródłem informacji są opinie na forach osiedlowych zrealizowanych inwestycji

4. Rezerwacja mieszkania

Rezerwacja w większości przypadków jest bezpłatna jeśli chcemy jej dokonać na okres paru dni. W wypadku, gdy mieszkanie potrzebujemy zarezerwować na dłuższy okres, możemy podpisać umowę rezerwacyjną, jednak w takim wypadku Klient musi liczyć się z kosztami wysokości do paru procent wartości mieszkania. Czas rezerwacji nie jest jednoznacznie określony, więc deweloper sam ustala termin jej obowiązywania. Umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania jest coraz mniej popularną praktyką. Ustawa deweloperska nie przewiduje jej w swoich zapisach, nie ma natomiast przeciwwskazań, by jej nie zawierać.
Należy natomiast uważać. Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego również nie posługują się nigdzie pojęciem „umowy rezerwacyjnej”, dlatego u każdego dewelopera umowa ta może wyglądać inaczej.

5. Negocjujemy i podpisujemy umowę przedwstępną

Wiele zależy od sytuacji na rynku i powodzenia, jakim się cieszy wybrana przez nas inwestycja.
Po ustaleniu warunków finansowych przychodzi pora na podpisanie umowy deweloperskiej. Przed transakcją powinniśmy otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym (będącym właściwie częścią umowy). Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości.

Oprócz tego znajdzie się w niej informacja m.in. o:

• Cenie nieruchomości i jej lokalizacji
• Terminach wpłaty zadatku
• Terminach zapłaty kolejnych transz
• Terminie przekazania lokalu
• Skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji
• Warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się inna niż w planie)
• Terminach i warunkach odbioru lokalu
• Konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy (standardowo – przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający)
  Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego

Jedną z najpopularniejszych obecnie form rozliczeń jest płatność w transzach. Nabywca wpłaca np. 10% ceny jako zadatek po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą część po zakończeniu inwestycji lub w transzach po kolejnych etapach jej realizacji. Osoby wspierające się kredytem mogą zadatek sfinansować ze środków własnych. Jeśli kredyt ma w 100% pokryć koszt mieszkania, to umowa może być tak skonstruowana, że po jej podpisaniu mamy czas na dopełnienie kredytowych formalności. Wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie. Może zdarzyć się, że żaden z banków nie będzie skłonny udzielić nam kredytu. Niektórzy deweloperzy zwracają wówczas wpłacony zadatek, a niedoszły kupujący podpisuje zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. Może jednak zdarzyć się, że w umowie przewidziano inny tok postępowania, np. konieczność zapłaty zadatku lub jego części – należy to sprawdzić, jeśli obawiamy się, że kredyt może stanowić problem.

6. Odbieramy nasze mieszkanie

Po zakończeniu budowy umawiamy się z deweloperem na odbiór mieszkania. To bardzo ważny etap, czasem odbywa się jednak już po podpisaniu ostatecznej umowy. Warto postarać się o fachową pomoc, chociażby w postaci zaufanego budowlańca z ekipy, która będzie wykańczać lokal. Jeżeli budynek został oddany w terminie to oznacza, że deweloper posiada odpowiednie zaplecze finansowe i organizacyjne, aby to zapewnić i jest wiarygodny
W umówionym dniu, w obecności przedstawiciela dewelopera oraz wykonawcy, powinniśmy sprawdzić m.in.:

• Czy standard wykończenia odpowiada ustaleniom zawartym w umowie
• Czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien i drzwi, przygotowaniu instalacji i przyłączeń itp. Dobrze jest upewnić się, że ściany są równe, a kąty proste są faktycznie proste.
• Czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi (ewentualne niezgodności można rozliczyć zgodnie z umową)

Podpisując dokument odbioru mieszkania, oświadczamy, że akceptujemy jego stan, dlatego nie warto się spieszyć, należy natomiast skłonić dewelopera do usunięcia niedoróbek przed zakończeniem całego procesu. Ewentualne wady powinny zostać naprawione w ustalonym w umowie terminie. Jeśli nie ma zastrzeżeń – podpisujemy protokół zdawczo- odbiorczy, co wiąże się także z otrzymaniem kluczy do mieszkania oraz od tego momentu liczony jest czynsz i opłaty za wszystkie media.

7. Podpisujemy umowę ostateczną

Ostateczna umowa przekazująca własność kupionego przez nas mieszkania może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania. Jeśli kupujemy gotowe mieszkanie, transakcję możemy sfinalizować po zakończeniu formalności kredytowych i podpisaniu umowy z bankiem. Jeśli natomiast obiekt jest budowany, na ostatni etap przyjdzie nam zaczekać kilka lub kilkanaście miesięcy.
Aby nieruchomość trafiła ostatecznie w nasze ręce, lokal musi zostać wyodrębniony. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na inwestycji, musi przedstawić zgodę banku finansującego budowę na wyodrębnienie naszego mieszkania jako osobnej nieruchomości pozbawionej jakichkolwiek obciążeń
Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości odbywa się w obecności notariusza. Jeśli zaciągamy kredyt, po zakończeniu transakcji powinniśmy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku (czasem kredytodawca zajmie się tym samodzielnie). Należy także bezzwłocznie ubezpieczyć nieruchomość od ognia i zdarzeń losowych. Koszty notarialne na tym etapie pokrywa w całości kupujący.